去年“改改改”后，恒隆78亿租金入袋！
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引言
连续3年租金收入维持在77亿的水平，恒隆靠什么赢？
来源 | 赢商网（ID：winshang）
作者 | 陈佳妍
1月30日下午，在香港恒隆集团总部的渣打银行大厦，恒隆地产召开2017年全年业绩发布会。一如往年，恒隆成为最早“交卷”的房企之一。
出现在业绩发布会现场的依旧是“熟悉面孔”，董事长陈启宗携其子——执行董事陈文博，以及行政总裁陈南禄、首席财务总监何孝昌一同出席。
2017年恒隆地产的业绩表现，其实正印证着陈启宗在2017《致股东函》中提到的，“历时6年的‘完美风暴’已经过去，寒冰正在融化当中”。取而代之的，是2017年香港及内地的零售出现复苏的迹象。
如果将商业市场比作一场赛跑，陈南禄说，“每场比赛总要有一个赢家，我们要做赢的那一个。”但就目前而言，内地的商业发展还处在“修炼内功”的阶段，这时谈论输赢或许还为时过早，兴许因为如此，“资产优化”、“商场升级”仍然是这场业绩发布会绕不开的两大话题。
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根据公告，恒隆地产在2017年的整体收入出现下滑，跌幅达14%，最终录得111.99亿港币，总营业溢利减少11%至79.10亿港币。
或是出于对“总收入减少”这项数据的敏感，恒隆已在公告中给出相应的解释：由于本年度住宅物业销售额减少，导致物业销售额下降。
与住宅销售下滑的表现不同，随着上海恒隆广场商场部分完成升级改造，使得恒隆地产物业租赁租金收入的整体表现优于2016年。
公告显示，恒隆地产在2017年的租金收入整体上涨1%至77.79亿港币，占总收入69%。若撇除因资产优化而短期关闭的区域，恒隆地产的租金收入涨幅为4%。
在恒隆地产77.79亿港币的租金收入构成当中，内地租赁物业的收入稍有反超香港物业的表现。其中，内地8个项目共为恒隆地产贡献了39.58亿港币，略超香港的38.21亿港币。
这同时也印证了，恒隆地产在公告中反复提及的一句话：无论香港或内地，零售表现均出现复苏迹象。
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总体上看，恒隆地产在内地的租赁物业组合与去年基本持平，为34.30亿元人民币。但这与集团在年内加大项目翻新而短期关闭部分面积有关，若剔除上述因素影响，整体收入上升5%；营业溢利下降1%至21.30亿元人民币，平均边际利润率为62%。
单看商场的业绩，恒隆地产在内地的8座商场总租金收入增长1%至26.72亿元人民币。而2017年，随着上海恒隆广场资产优化完工，其余几座恒隆广场的资产优化也被纳入2018年的重点计划当中。
✦ 上海恒隆广场
作为恒隆集团在内地最赚钱的商场，也是上海高端商场的代表之一，上海恒隆广场的一举一动备受市场瞩目。也正因此，恒隆地产在公告中用了最多篇幅讲述这座“奢侈品零售风向标”的资产优化动向。
时间拉回2017年9月8日，一场名为“Home to Luxury”的盛装派对，宣告着上海恒隆广场结束了耗时两年的翻新优化工程。
在这项翻新工程中，一面是将商场的定位由“奢侈品零售空间”向“高端生活方式空间”转变；另一面，则是恒隆集团针对店铺类型的品牌组合优化，主要体现在店铺类型的多元化和商场互动展览的设置上。
翻新后的上海恒隆广场突出了顶级奢侈品牌资源优势，以此拉开与其他高端商场的距离。目前，上海恒隆广场汇集了世界100多个知名奢侈品牌，如Louis Vuitton、Hermes、Chanel、Dior、Prada、Bottega Veneta、Cartier等。
对于翻新后的业绩表现，恒隆地产在公告中用了“强劲”一词来形容，“商场租金收入及零售额均录得强劲增长，总收入增加8%至14.09亿元人民币；商场的零售额按年大幅增长26%；租金收入增幅达22%，且租金收入可望持续增长；而商场出租率，也于2017年底提升至96%。”
在恒隆看来，这部分增长，足以弥补上海的港汇恒隆广场商场因资产优化工程而减少的租金收入。
✦ 港汇恒隆广场
继上海恒隆广场之后，港汇恒隆广场也在2017年1月，展开为期3年的大型优化计划。整个计划包括新增商场全新主入口、连接地铁九号线的全新地下通道、以及商场1楼和地库布局进行大规模调整，工程将分阶段进行直至2019年年中。
2017年8月，赢商网曾对港汇恒隆广场进行实地踩盘。从中了解到，商场主楼和“新翼”从外立面到内部品牌都有一定程度变化，尤以“新翼”区域调整最大。
“新翼”区域1楼沿街原本以餐饮为主，室内空间加开放的露天位置，营造轻松惬意的街区氛围。内部包括化妆品、女性服饰、知名内衣等零售品牌，及餐饮、儿童等品类。改造之后，这片区域将聚集设计师品牌、潮牌、买手店、轻奢国际品牌等，并与主楼的定位形成错位。
最重要的一点，现在的地铁9号线之后将与“新翼”无缝连接，从地铁出口直达商场B1层。同时，三楼将打造连接主楼和“新翼”的新廊桥，这些都将为该区域导入大量客流。
而主楼的改造，则计划是分区域、分时段循序渐进。业态上仍以零售为主，不过会适当增加运动健身等体验式业态。
翻新工程导致商场整体租出率下降19个百分点至77%，而公告中同样给出改造完工的具体时间表：“部分受影响区域将自2018年年中起分阶段重新开业，以减少对收入及利润的影响。”
从年报来看，随着该项优化工程迈入白热化阶段，港汇恒隆广场租金收入减少9%至8.83亿元人民币，若剔除受影响区域，租金收入上升7%。
✦ 沈阳皇城恒隆广场
沈阳皇城恒隆广场商场的租金收入增加9%至1.55亿元人民币；零售额相比去年增加8%；而出租率却出现3个百分点的下跌，为90%。“主要由于部分品牌商户租约于年底前到期所致。”恒隆地产在公告中如是解释。
不过总体上，恒隆还是对东北市场持乐观态度。“由于租出率处于高水平，使得沈阳皇城恒隆广场在协商续约及新租约更具谈判优势。”
✦ 沈阳市府恒隆广场
但沈阳市府恒隆广场的业绩表现，却是“同城不同命”：总收入减少7%至2.13亿元人民币，尽管商场零售额按年有1%的微涨，但商场租金收入却大幅减少25%。
恒隆地产在公告中给出的解释是：“由于沈阳市府恒隆广场商场维持其高端定位，因此受到沈阳奢侈品消费疲弱的影响较大，商场须下调租金，以优化租户组合及保持租出率。”
不过，现场媒体对这个解释似乎并不“满足”，行政总裁陈南禄用“一场比赛”作比喻：每场比赛总有输赢，我们要做赢的那个。
“沈阳市府恒隆广场在当初开业时是遇到不少挑战，但现在可以看到零售额也是不断增长。沈阳皇城恒隆广场无论是租金收入还是销售额都有不同程度的提升。所以说，东北的商业市场也是一场比赛，我们也要赢。”
✦ 大连恒隆广场
位于东北的另一座恒隆广场，大连的恒隆广场的业绩表现则是在稳步提升当中。该商场于2016年9月开业，2017年租金收入增加13%，零售额亦呈现上升的趋势，租出率上升五个百分点至71%。
✦ 济南恒隆广场
报告期内，由于更多新兴时尚品牌及优质餐饮租户进驻，济南恒隆广场的业绩表现，无论在租金收入、零售额或是租出率都有不错的表现，具体是：收入增加3%至2.71亿元人民币；零售额按年增长12%；租出率上升三个百分点至94%。
✦ 无锡恒隆广场
于2013年9月开业的无锡恒隆广场，也在年内进入租户组合优化，“引入新的类别及更多餐饮租户，令商铺种类更见丰富”，也因此，商场租出率上升七个百分点至87%，促成商场零售额按年增加16%。
不过在租金收入方面则出现2%的下滑，为2.19亿元人民币。恒隆在公告中解释，“这是受到建造第二座办公楼而暂时关闭商场9%的可租赁面积的影响，若撇除该因素影响，总租金收入上升1%，且可同比基础的租金收入保持平稳，为未来的增长建立了稳固的基础。”
✦ 天津恒隆广场
同样的，天津恒隆广场也处于优化租户组合阶段。年内，商场租金收入按年减少5%，零售额按年增长8%。
目前，天津恒隆广场改造升级的成果已初显，包括更多新兴时尚品牌进驻，提升了商场一楼的氛围，调整的方向也以增加体验式业态为主，如2017年12月开业的电影院，设有七个影厅提供570个座位，带动天津恒隆广场的客流增长。截至2017年底，租出率上升七个百分点至89%。
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再看恒隆的大本营香港，总体市场零售额在经历了24个月连跌之后，自2017年3月起录得正增长。在这样的市场环境下，除却铜锣湾京士顿街9号及山顶广场的资产优化计划的影响，恒隆在香港的零售租金物业组合的租金收入按年录得温和增长。
香港租赁物业组合的总租金收入上升2%至38.21亿港币，撇除关闭以进行资产优化的面积，租金收入按年上升4%。对于香港物业的表现，恒隆地产认为“尚算理想”，是因为香港物业多年来的持续增长，已将租金提升至较高水平。
但尽管如此，恒隆在香港的物业，同样绕不开“资产优化”和“商场升级”这两个话题。
✦ 铜锣湾广场
因关闭23%可租赁面积以进行资产优化工程，铜锣湾商铺组合的租金收入下降3%。而焕新后的铜锣湾广场，目前已汇聚16间特色概念店，集运动、时尚、生活时尚和餐饮于一体，改造成一个社交及娱乐体验空间，相信在未来1年内，租金增长可期。
✦ 康怡广场
受惠于租金上调和租户优化，位于港岛东的康怡广场租金收入上升9%，且以100%出租率焕新亮相。包括对Grand Kornhill Cinema进行改造，打造出香港首个MX4D动感影院，加上引入更多优质餐饮租户，提升了商场的整体氛围。
✦ 雅兰中心&家乐坊
雅兰中心&家乐坊以“型·聚旺角“为定位，引进法国运动品牌迪卡侬开设旗舰店，加上健身中心Goji Studio开业，加强了雅兰中心的运动元素，整体的租金收入按年保持平稳。
✦ 淘大商场
位于九龙东的淘大商场于2016年便进行了大规模的租户组合重整，强化一站式购物、餐饮、娱乐及生活时尚热点的定位，推行多项环保措施，促使该商场租金收入提升4%。
✦ 山顶广场
目前山顶广场已进入为期3年的翻新优化工程，计划于2019年全面完工。“商场将凭焕然一新的外观设计，以及更完善的内部布局，增强其成为山顶瞩目地标的定位”，恒隆在公告中如是表示。
而为了巩固山顶广场的地标定位，恒隆广场同样把业态组合布局中，埋下了“娱乐、体验式业态”的伏笔。据了解，包括朱古力博物馆，以及带着娱乐元素属性的期间限定馆The Peak Adventure 5D Theatre将以“香港首店”的身份进驻山顶广场。
04
由此不难看出，在经历了6年的“完美风暴”之后，恒隆地产将一场名为“资产优化升级”的自我革命，正一步步推向内地和香港的商场。
翻新的过程当中，曾被陈启宗评价为“不赚钱”的体验式业态的身影，也开始出现在各大商场。如引进电影院，或线上到线下(O2O)概念商店，以推动客流量及零售额。
事实上，这些年轻化的作风，与即将扛起家族重任的执行董事陈文博不无关系。
在面对媒体提问时，陈文博表示，除上海外的恒隆广场，2017年的客流量和销售额均有一定程度的提升，主要得益于体验式业态的贡献。“餐饮品牌的承租能力越来越强，天津恒隆广场开设电影院后的消费者反馈也不错。”
而对于父亲此前“不赚钱”的评论，陈文博笃定，“在增加体验式品牌和租金的平衡方面，我们还是能解决的。”
诚然，且撇开资产优化的影响，目前内地8座恒隆广场在往“体验式业态”靠拢的同时，租金或零售额表现均有上升的趋势。
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